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Além de construir em ritmo mais acelerado que o mercado pudesse consumir, as construtoras pecaram, também, no erro de planejamento e de conhecimento do público

Diversas campanhas na TV vem mostrando construtoras adotando estratégias para liquidar imóveis parados. O fato é consequência de as gigantes do setor terem se empolgado com o bom momento do mercado imobiliário nos últimos anos e terem construído novos empreendimentos nas principais capitais do país em ritmo bastante acelerado. Para se ter uma ideia, entre 2009 e 2012, os lançamentos cresciam 20% ao ano. Enquanto isso, a economia do país, o PIB, chegou a 3,35% de média.Assim, a demanda não acompanhou o ritmo da oferta e vários imóveis novos, especialmente apartamento e imóveis comerciais, começaram a ficar vazios. E o preço dos imóveis – que subia em ritmo muito maior do que a inflação – começou a se estabilizar.Além de construir em ritmo mais acelerado que o mercado pudesse consumir, as construtoras pecaram, também, no erro de planejamento e de conhecimento do público. Veja o exemplo de Brasília. A capital federal convive, hoje, com falta de imóveis de dois, três e quatro dormitórios, mas ainda assim o mercado continuou apostando de maneira agressiva em imóveis compactos. Hoje, apartamentos de um dormitório representam 45% dos imóveis sem compradores em Brasília.Problemas de estoque acontecem em outras grandes cidades. Segundo estudo da Fundação Getúlio Vargas, Salvador apresenta mais de 7,7 mil unidades novas em oferta, enquanto a capital baiana comercializa, em média, 4 mil imóveis residenciais por ano. Curitiba passa por situação semelhante, com também 7,7 mil unidades vazias. Diante desse cenário, as duas cidades diminuíram o ritmo de construção e passaram a se dedicar na liquidação do estoque nos últimos dois anos.

A situação não é tão crítica em outras capitais. Fortaleza é o destaque positivo, com um estoque de pouco mais de 4 mil unidades. Em média, apenas 19% dos imóveis de três dormitórios lançados ficam sem compradores na capital cearense.

Já na capital mais rica do país, São Paulo, o estoque é de aproximadamente 19 mil unidades, situação considerada normal. Para o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), uma oferta entre 15 e 20 mil imóveis é o ponto de equilíbrio do mercado na cidade paulista. Tanto é que as construções não pararam em 2013, quando foram lançados mais de 33 mil unidades, um avanço de 16% ante 2012.

As construtoras sempre trabalharam para manter uma margem pequena de imóveis estocados. O problema começa quando o ritmo de construção supera a necessidade da demanda. Atualmente, um imóvel estocado significa muitas despesas para a construtora. Coloque na lista de despesas os gastos com manutenção, segurança e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Para se livrar de todas essas despesas, as construtoras apostam todas as fichas em promoções de tudo quanto é tipo. Algumas negociam até pela internet. Feirões com descontos entre 5% e 40% também fazem parte da estratégia. A matemática funciona mais ou menos assim: quanto mais baixo for o andar (vista desprivilegiada e problemas de barulho) ou menos vagas na garagem tiver, mais alto é o desconto pelo apartamento.

Mais uma forma de incentivar a compra é oferecendo promoções em eletrodomésticos, instalação de carpetes ou pisos de madeira, entre outros serviços. Promover o pagamento da escritura ou deixar 6 meses de condomínio acertado são outras formas de motivar o cliente a comprar o imóvel. O importante é liquidar os imóveis até encontrar o ponto de equilíbrio do mercado.